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IDERAの事業領域

事業概要

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ファンド

ファンドマネジメントの実績

当社は長年にわたり、国内外の様々な投資資金による、不動産投資ファンドの組成・運営実績を有しております。

●2005年 – 2009年 --- 国内外の個人富裕層を中心とした集団投資ファンドJ Land 05 Fund(日本およびバハマ籍)の一任運用で累積エクイティ投資総額28億円
●2004年 – 現在 --- 海外機関投資家向けセパレートアカウントの一任運用で累積エクイティ投資総額382億円
●2008年 – 現在 --- 国内機関投資家(投資家累計約70)を中心に組成、運用されていた運用アセット総額604億円の複数ファンドをグローバンスより承継、現在も運用継続中(一部は終了済)

それぞれのファンドの投資目的にあわせ、複数の匿名組合・特定目的会社等を通じてポートフォリオを構築し、市場環境の変化に応じた物件の入れ替え・リファイナンスを通じた資本構成再構築等も行いつつ、ポートフォリオの最適化をはかる運営を行っております。

個別物件のアセットマネジメントレポートに加え、全体を把握できるファンドマネジメントレポートを提供し、投資家の皆様に運用状況の報告を行っております。

海外機関投資家向けDedicated Fundイメージ図
海外機関投資家向け Dedicated Fundの例
国内外投資家向けCommingled Fundsイメージ図
国内外投資家向けCommingled Funds

プラットフォーム

有力外資系投資家との共同AMプラットフォームの設立

当社は、世界的な不動産プライベート・エクイティ・ファンド・マネージャーであるグローブ・インターナショナル・パートナーズが運営するファンド(以下、「グローブ」)より、東京、沖縄、その他に所在する約406億円、14物件の大型不動産ポートフォリオ(以下、「対象物件」)のAM事業を2011年6月に受託し、共同AMプラットフォーム会社である大河アセット・マネージメントを設立の上、物件の運用を行っています。

<受諾経緯>
かねてより日本で不動産投資を行っていたグローブが、既存AMの変更を希望していた中、複数のAM会社の中から、上記AM事業の委託先として当社が選定されたものです。対象物件の中には、リーシング、テナント・リポジショニング、レンダー交渉、出口戦略の立て直し等高度なAM業務を要する物件が数多く含まれており、選定にあたっては、当社のAM能力が高く評価されたものと自負しております。

なお、受諾にあたり、当社は対象物件の現状を把握するための調査、および各物件のビジネスプランの詳細な検討を行い、以下の提案を、行っております。

1. 運用と出口戦略についての複数シナリオの提案
2. 共同AMプラットフォーム設立と、経験豊富なアセットマネージャーによる専属チームの提供
3. 沖縄物件を現地でマネジメントする常駐のエリアマネージャーの派遣

プラットフォームイメージ

物件

コフレ梅田

【受託経緯】
本物件は、新築建替によりヴァリューアップを図った事例である。この実現にあたっては、普通借の賃借人移転同意に加え、埋立地に所在することから地下水位が高く建築上の難易度が極めて高いこと、更には、旧建物地下3階部分に地下鉄の改札口が設置されていたことから、大阪市交通局(地下鉄)及び地下街連絡協議会(国交省・消防他16団体から構成される)の認可を要することなど、複数の高いハードルが立ちはだかったが、約2年間の粘り強い取り組みにより建築確認を取得し、最終的には、この成果を高くご評価いただいた三菱地所とのJV取り組みにより、2011年11月をもって竣工を迎えた案件である。

IDERAの強み

「好立地コンパクトサイズオフィスビル特性の極み」

目黒Place Tower イメージ

COFFRET UMEDA(コフレ梅田) 建築・設備概要(主要項目)

事業主/東梅田ポルタ特定目的会社
所在地/大阪府大阪市北区曽根崎2- 12-4
延床面積/5396.67m²
基準階貸室面積/奇数階:335.71m² 偶数階:335.03m²
規模/地下3階・地上11階建
竣工/2011年11月竣工
天井高/3,000mm
OAフロア/H=100mm
床荷重/500kg/m²
電気容量/100VA/m²
その他/喫煙スペース・カフェ・ミーティングスペース設置


差別化のポイントをワンフレーズでまとめると、「好立地コンパクトサイズオフィスビル特性の極み」と言える。本物件は通常、競争力が弱いと捉えられてしまう中規模ビルであるが、梅田エリア駅直結の賃貸オフィスビルにおいて、当ビルの他に、築10年未満で基準階面積100坪前後のビルは1棟も存在しないことから(CBRE調べ)、敢えて中規模ビルであることに着目し、ハード・ソフト面の付加価値を加え、ニッチだが確実にそこにあるテナント需要を誘致ターゲットとした唯一無二のビルプランとした。また、それらの付加価値を余すところなく需要層に伝えるためのブランディング戦略を徹底して行った結果、多くのテナント(ご検討先)より大変高い評価を頂戴し、現在、稼働率は100%となっている。

コフレ梅田SWOT

■プロジェクト進行状況
2011年11月末に竣工、2012年12月に売却済。売却時稼働率100%。

目黒Place Tower

【受託経緯】
本物件はレンダーからの依頼により受託した事例である。具体的には、ローンがデフォルトした案件のリストラクチャリングを図った上で、物件のキャッシュフローを改善し、ローンの回収極大化を図る取り組みである。

IDERAの強み

「短期間で低稼働から高稼働とし、Exitストーリーの描きやすい案件に仕上げる」

目黒Place Tower イメージ

本物件は共用部分が極限までシェイプされた物件である。ELVホール・トイレ・給湯室等が専有面積に算入され、基準階ではELVを下りると専有部分に直結する間取りとなっていたが、現在の賃貸マーケットでは共用部を専有面積に算入する事例は少数派となっており、実質的にその面積(約2〜3割程度)が賃料単価に割増されている。当初、PMはその部分をネガティブ要因と捉えていたが、当社より「専有部分となることにより、専用エントランスとしての作り込みが可能になること、更なるセキュリティーの強化を図ることが可能になること等」を提案した結果、寧ろ個性的且つ有効な空間演出が出来る部分としての優位性の訴求ができ、受託時の稼働率約55%を僅か6ヶ月で約93%まで上昇させることに成功した。
また、Exitストーリーを描きやすくする目的から、一定程度稼働が上がった後は既存成約賃料を上回る賃料で成約を積み重ねた結果、Exit時においても購入検討者のアンダーライティングに好影響を及ぼし、高水準の価格で売却を実現した。


付加価値ポイント

店舗部分と事務所部分の共存
1.セキュリティーレベルを落とすことなく、テナントの使い勝手を考慮したセキュリティー計画を再構築
2.店舗部分のサイン看板充実により無許可の自立看板等を排除し、建物への導線を確保
3.店舗部分の業種を厳選し、ビルのコンセプトにそぐわない飲食店をゼロとした

■プロジェクト進行状況
Exit時の稼働率は100%、売却完了。

心斎橋W-Place

【受託経緯】
本物件はレンダーからの依頼により受託した事例である。
具体的には、SPCの財務リストラクチャリングや稼働率の向上等によって、物件のキャッシュフローを改善し、ローンの回収極大化を図る取り組みである

IDERAの強み

「商業施設としての賑わいを演出し集客力を高める」

目黒Place Tower イメージ

当初の設計は閉ざされた空間に秘匿性を持たせるものであり、暗闇の奥に何があるか判らない秘密の隠れ家的な特徴は、商業施設にもかかわらず「賑わいがあり・人が集う」というコンセプトが欠如し、来店者数・テナント売上の減少を招いていた。
そこで、受託後、物件コンセプトを「賑わいを演出し集客力を高める」ことに切り替え、「閉ざされたエントランスホール」から「開放感に満ち溢れたエントランスホール」へのリノベーション、「御堂筋方面からの視認性向上を目的としたサイン看板の設置」を図り、更に、既存テナントからの徹底的なヒアリングに基づき、ハード・ソフト両面からのサポート体制を構築した。
その結果、集客力の強いスクール形式のテナントが新規で入居し、1F店舗についても、街の特性に近い若者を主ターゲットにする物販店に入れ替え予定であり、ビル全体が活性化した。
収益的にも、大阪全体が賃料下落トレンドにあるにもかかわらず、相対的に高い賃料を維持しつつ、稼働率は、受託当初の稼働率7割台から約95%にまで改善した。

付加価値ポイント

1.エントランスホールを開放感溢れる空間へリノベーション
2.御堂筋からの視認性向上を目的としたサイン看板の設置
3.エリアのニーズに即したテナントへの入れ替え。

■プロジェクト進行状況
現在の稼働率は約95%に回復。



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